Advierten que la indexación de alquileres por IPC y salarios podría terminar perjudicando a los inquilinosEconomía 

Advierten que la indexación de alquileres por IPC y salarios podría terminar perjudicando a los inquilinos

Uno de los puntos que se destacan del proyecto de ley de alquileres que ya cuenta con media sanción de la cámara de Diputados es el que determina de qué manera se ajustan o indexan los montos mensuales de los alquileres durante la vigencia de un contrato.

Lo que se estableció es que se utilizará como referencia un índice que tomará, en partes iguales, la evolución del índice de precios minorista (IPC) y el índice de salarios (RIPTE).

El ajuste deberá aplicarse una vez al año, prohibiendo una práctica que se hizo muy común en los últimos años: ajustes semestrales establecidos de común acuerdo entre el propietario y el inquilino.

Lo que llamó la atención es que si en los últimos años se hubiera aplicado el ajuste que propone el proyecto de ley, los montos de los alquileres habrían resultado mayores a los que efectivamente se pactaron libremente entre las partes. Es decir, este ajuste que propone el proyecto de ley podría terminar beneficiando a los propietarios.

Esto es porque los alquileres, en términos reales, vienen subiendo bastante menos que la inflación y -hasta 2016- menos que los salarios.

Este año, sin ir más lejos, la inflación rondará el 55% y el índice RIPTE un 45%. Si se combinan los dos índices el ajuste de los contratos debería ser del 50% a partir del mes 13. La realidad es que los contratos se estuvieron ajustando -aunque cada seis meses- a una tasa anual que ronda el 30%.

En una serie histórica larga, los salarios le venían ganando levemente a la inflación desde la salida de la convertibilidad. Esa tendencia se interrumpió durante los últimos cuatro años, en los que los salarios perdieron, punta a punta, cerca de 20 puntos contra la inflación. Pero lo cierto es que, además, salarios e inflación superaron por bastante a los alquileres, que se vienen ajustando a una tasa sensiblemente menor menor.

Lo explica el economista Juan José Cruces, rector de la Universidad Torcuato Di Tella y experto en temas del mercado inmobiliario. “Desde la convertibilidad los valores de los alquileres perdieron casi 40% en términos reales contra la inflación. Subieron en términos nominales, pero mucho menos que la inflación”.

Un trabajo que hizo Cruces hace un tiempo revela que si un alquiler equivalía en el año 2001 al gasto en comida de un mes de una familia tipo, ahora el gasto mensual de un alquiler es equivalente al 60% del gasto en comida de una familia.

“La indexación automática es algo que en este contexto hubiese sido más beneficioso para los propietarios y más perjudicial para los inquilinos” subraya Cruces.

Es evidente que los alquileres tienen un techo que les pone la oferta y la demanda. Un factor importante es que si bien los alquileres vienen subiendo menos que la inflación, lo que cada vez incide más en la formación del precio de un contrato de alquiler es el monto de las expensas, que tienen un peso cada vez mayor en el gasto global en vivienda. Lo mismo, desde 2016, el gasto en servicios (energía eléctrica y gas, sobre todo).

Desde la inmobiliaria Metropolitan Home introducen un matiz sobre los ajustes anuales, a diferencia de la costumbre de mover la cuota cada seis meses. “La actualización anual es un perjuicio para el propietario en momentos de alta inflación desde el punto de vista financiero, pero a la vez no “salva” a los inquilinos de eventuales shocks cambiarios y/o inflacionarios desde el punto de vista económico, ya que al pasar varios meses entre actualizaciones, el inquilino deberá absorber éste shock en un solo aumento” le explicó a Clarín Santiago Levrio.

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